Immobilienrendite: Worauf muss der Erwerber eines Renditeobjektes achten?

Um in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren oder um ein bereits bestehendes (großes) Immobilienportfolio weiter aufzubauen, muss sich ein Investor grundsätzliche Gedanken machen.

Die ersten Überlegungen sollten dahin gehen, ob ein Investment in Wohnimmobilien (sogenannte „Zinshäuser“) oder in Gewerbeimmobilien erfolgen soll.

Unter die Rubrik „Gewerbeimmobilien“ fallen: Büro, Produktion, Handel, Logistik sowie Hotels bzw. Boardinghäuser. An dieser Stelle sei angemerkt, dass die Segmente Logistik, Hotel bzw. Boarding sowie Produktion sehr komplex und daher als Einstiegsinvestment eher ungeeignet sind.

Damit einher gehen die Überlegungen, welche grundsätzlichen Investmentziele und welche Strategie verfolgt werden.

Möchte der Investor mit der Anlage einen Werterhalt erzielen oder steht ein hoher Cashflow aus der Anlage im Fokus?

Dazu müssen die jeweiligen Strategien bzw. die damit verbundenen Ziele näher betrachtet werden.

Als eher vorsichtiger Investor mit dem Ziel von möglichst stabilen Einnahmen und einem hohen Werterhalt sollte eher ein Zinshaus in einer guten Lage erworben werden.  In der Regel sind diese Zinshäuser repräsentativ und gepflegt und liegen in den großen Ballungszentren wie Hamburg, München oder Berlin.

Dafür nimmt der Investor in Kauf, dass die Einkaufsrendite (100 / Faktor auf die Miete) zwischen 3 % p.a. und 4% p.a. liegt. D.h. die Kaufpreise liegen zwischen dem 25- und 33-fachen der Jahresnettomiete.

Sofern eine höhere Einkaufsrendite zwischen 4,5% p.a. und 6,5% p.a. (Faktor 22 bis Faktor 15 auf die Jahresmiete) erzielt werden soll, wird das Investitionsziel eher im Bereich von Wohnanlagen mit normaler Bausubstanz bzw. von Bürogebäuden liegen. Diese Immobilien sind meist keine repräsentativen Objekte und liegen in den deutschen Großstädten. Der Investor nimmt aufgrund der höheren Rendite ein gewisses, aber noch überschaubares, Leerstandsrisiko in Kauf.

Wer auf hohe Wertsteigerungen spekuliert und bereit ist, entsprechende Risiken einzugehen, der sollte in Immobilien mit aktuell hohen Leerständen investieren. Sofern der Investor eine Idee mitbringt, wie an dem jeweiligen Standort der Leerstand reduziert werden kann, ist das Risiko überschaubar, sollte aber eher von einem Profi eingegangen werden. Gute Marktkenntnisse sind eine Grundvoraussetzung für den späteren Erfolg.

Die Einkaufsrendite liegt zwischen 7%  bis 9% p.a. , was einem Faktor zwischen 11 und 14 entspricht.

Die mit Abstand höchsten Chancen auf eine Wertsteigerung der Immobilie, aber natürlich auch die höchsten Risiken, geht der sogenannte Projektentwickler ein. Der erwartete Netto-Cashflow liegt meist bei über 10% p.a.  In der Regel werden hierbei während der Baugenehmigungs- oder der Bauphase entweder komplette Neubauten oder Altbauten mit Erweiterungs- oder Umbaupotential erworben.

Sofern dann eine finale Entscheidung gefallen ist, in welchem Bereich sich ein Investor wohl fühlt, welche Kompetenzen bereits vorhanden sind und wie das aktuelle Portfolio durch gezielte Zukäufe weiter optimiert werden kann, geht es einen Schritt weiter.

Nun beginnt die Sondierung des Marktes und eine Überlegung, wo investiert werden soll.

Sofern zum Beispiel eine Investition in eine Büroimmobilie in Frage kommt, muss zunächst recherchiert werden, wie sich Büromarkt entwickelt (hat). Hierzu bietet sich die bekannte Immobilienuhr von JLL ( Jones Lang LaSalle ) an, die über das Internet abgerufen werden kann.

Je intensiver und gründlicher das folgende Research ist, umso besser wird das Ergebnis der Investition ausfallen.